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    地鐵是如何影響周圍的房價的?

    • 發布時間:2015-12-18
    • 信息來源:知乎
    • 作者:張鑫
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            實際上關于地鐵和房價學術界有很多研究。

            比如:Cervero et al. (2004)發現,距離地鐵站400米到800米距離的房子,價格比周邊其他房子貴出6.4%到45%!Debrezion et al. (2007)的研究結果顯示,房子與地鐵站的距離每減少250米,價格上漲2.4%。當然以上都是使用國外數據所做的研究。

            2015年最新一期的《Regional Science and Urban Economics》發表了清華大學的Yangfei Xu,Siqi Zheng和北京大學的Qinghua Zhang的一篇文章,研究內容為:北京實施限行政策前后,地鐵周邊房價如何變化。該文章使用的數據位高德地圖的數據庫(衡量私人交通和地鐵交通的便利性以便構造交通替代指數)和我愛我家的房屋銷售數據,研究期間為2004——2010年。(北京限行政策出臺年份為2008,實際生效為2011)

            一、為什么該文章要選擇北京限行政策前后地鐵周圍的變化?

            這一點對于解釋地鐵——房價關系很關鍵。因為大眾通常忽略了地鐵影響房價的潛在前提。

            越靠近地鐵的房子越貴,背后的原因之一就在于地鐵的交通便利性。但是地鐵不是唯一的出行方式,私家車和地鐵是相互替代的交通工具。如果一個城市開私家車上班、出行和坐地鐵一樣方便,成本也差不多,那么房子靠近地鐵就沒什么優勢,地鐵影響房價的前提就會大打折扣。而越是私人交通不方便的城市(購車成本高,道路擁擠,油價高),私人交通對地鐵的替代性越低,地鐵對房價的影響也就越大。

            二、這篇研究的結論告訴我們什么?

            1、政府通過限行政策,提高了人們購買地鐵附近房子的意愿,這種購買意愿提高了1.8%——2.7%。

            這個結論推廣一下,我們可以認為,不同的城市中,地鐵對于房子價格的影響是不一樣的。越是私人交通不便利的城市(北京、上海),地鐵對于房價的影響越大。反之亦然。

            2、這些愿意為地鐵附近房子支付高溢價的人群,其溢價支付意愿比原房價溢價提高了36%——60%。

            解釋一下:假設某個房子A“僅僅是因為地鐵便利性”比附近的另一個房子B價格高1000元/平,那么在北京限行政策出臺后,這些愿意購買A房子的人,會愿意支付比B高1360——1600/平的價格。所以城市中這種由于地鐵所產生的房屋價格溢價,是與私人交通成本和人們的收入相聯系的。

            3、即便是在同一城市中,同樣靠近地鐵站的房子,其“溢價能力”也不相同,這也是由私人交通和公共交通便利程度的差別所影響的。

            4、北京市地鐵周邊的房價與非周邊的房價差在拉大——說明地鐵對房價的影響越來越大!就北京這個地區而言,地鐵對房價的影響是在逐漸增加的。那么其他城市的情況如何?我相信或許會有與北京不同的一個結論。


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